• 寿县房产:楼市正呈现“板块轮动”效应
  • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2016-04-28  /  浏览:876 次  /  

只要资金过剩的局面没有改变,则楼市板块涨势的轮动链条还将继续向二三线城市推进。流动性过剩的资产配置荒正在进一步推动楼市链条的向下连锁反应。

  4月26日,易居研究院智库中心对沪深两地新建商品住宅成交数据进行统计。选取“3·25新政”前后的各30天交易数据,即2月24日-3月24日、3月26日-4月24日的数据,进而评估“3·25新政”的政策效果。总体上看,沪深市场呈现了量价齐跌的态势。

  但是,上海深圳房价下调的大背景是,去年下半年以来,我国房地产市场出现了史上无前例的现象:板块轮动。2015年二季度深圳房价起飞之后,三季度上海房价发力,四季度北京加速涨,今年一季度广州上涨。2015年一线城市房价上涨,同时带动苏州和南京房价大涨。进入2016年,更多二线城市房价上涨,合肥和厦门表现最抢眼,另外天津、武汉、郑州、南昌、杭州等也开始上涨。

  今年3月25日沪深限购升级之后,其周边地区房价更是加速上涨。比如深圳周边的东莞、珠海、中山、惠州等;上海周边的昆山、太仓;北京周边的燕郊、大厂、香河等。也就是说,尽管一线城市出现一定程度的下调,但是涨势更多的是被政策挤压至周围板块。

  探究房地产板块轮动的驱动因素,其中一个关键点正是货币宽松与流动性过剩。

  经济学有一个重要观点:价格是一种货币现象。货币发行量的大小、增速的快慢,决定了价格的涨跌与波动幅度。其中资产价格的表现更为显著。而房价作为一种准资产价格,也体现得比较明显。

  两类指标可以说明资金松紧程度。一是货币供应增速。今年3月末,我国广义货币(M2)余额同比增长13.4%,狭义货币(M1)余额同比增长22.1%。尤其是M1,代表着资金“活化”程度,过去半年M1增幅加速扩大,创了近五年新高。二是资金价格。官方的基准利率,可以大致代表资金价格水平。但还有其他指标更能准确地反映社会资金价格。比如,银行拆借利率。3月全国银行间人民币市场同业拆借月加权平均利率为2.09%,与上月持平,比去年同期低1.6个百分点。处于过去五年以来的偏低位,说明资金面宽松,借贷成本较低。

  对货币供应与资金价格进行综合评判,可以得出一个结论:当前我国资金宽松程度,仍低于“大放水”的2009年和2010年,但已高于过去五年。这也正是2014年11月以来多次降息降准的结果。

  在如此宽松的货币环境与资金充裕的背景下,股市仍处熊市、理财公司大量倒闭,居民有钱没处投。于是我们看到,近期农产品价格与猪肉价格,快速上涨。连熊了多年的商品期货也走出一波急促的疯牛行情。在老百姓眼中风险最小的“房产”,理所当然的更是成为部分人资产配置的方向。而一线城市限购抑制甚至挤出了这一需求,于是去年以来,一线城市和少数二线城市和大都市周边中小城市,出现了大量投资性购房需求。

  这也使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象。你方唱罢我登场,东方不亮西方亮。沪深调控升级,一线城市止涨,周边需求涌现。

  因此,只要资金过剩的局面没有改变,则楼市板块涨势的轮动链条还将继续向二三线城市推进。这也是之前环北京的河北区县屡屡被传“限购”谣言的原因。流动性过剩的资产配置荒正在进一步推动楼市链条的向下连锁反应,无论承不承认,利用涨价来去库存正在逐渐成为现实。

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